Analýzy trhu

Mýtus věčného růstu: Globální analýza realitních trhů

13. srpna 2026

V českém veřejném prostoru se stal téměř neotřesitelným dogmatem názor, že ceny nemovitostí „mohou v čase jenom růst“. Posledních deset let, kdy křivky mířily strmě vzhůru, tenhle pocit bezpečí jen umocnilo. Když se ale na trh podíváme optikou tvrdých makroekonomických dat a rozšíříme si obzory za hranice domácího trhu, zjistíme, že reality podléhají stejným cyklům jako jakékoliv jiné aktivum.

Nominální vs. reálná cena — klíč k pochopení grafů

Než se pustíme do konkrétních zemí, je potřeba vysvětlit jeden pojem, bez kterého jsou makroekonomická data o nemovitostech nečitelná: rozdíl mezi nominální a reálnou cenou.

Při pohledu na české inzertní portály v letech 2022 až 2024 to vypadalo, že ceny bytů jen mírně klesly nebo stagnovaly. Z pohledu makroekonomických dat (index reálných cen od Bank for International Settlements, publikovaný přes FRED) ale český trh zažil výrazně tvrdší pád. Důvodem byla dvouciferná inflace, která v ČR dosáhla kumulativně přes 30 %. Peníze ztrácely hodnotu rychleji, než rostla cenovka nemovitosti — v reálné kupní síle tak trh citelně propadl a teprve nyní, s poklesem úrokových sazeb, tuhle ztracenou hodnotu dohání.

Jinými slovy: graf „reálných cen" neukazuje čísla z inzerátů, ale to, kolik nemovitost skutečně vydělala (nebo prodělala) po očištění o inflaci. Je to přísnější, ale poctivější pohled na to, jak se investici do nemovitosti reálně dařilo.

Saturovaná střední Evropa: zamrzlé výnosy a jedna anomálie

Tradiční středoevropské trhy dnes narážejí na limity a drahé financování. V Česku sice pomáhá daňová optimalizace, ale samotný nájemní výnos — dřív standardně 4–5 % ročně — dnešní ceny ve velkých městech srazily často pod 3 %. Pokud nájem nedorovná splátky hypotéky, stává se z investičního bytu aktivum se záporným cashflow.

Podobně je na tom Německo, dekády považované za bezpečný přístav. Od poloviny roku 2022 zažívá tvrdou korekci — nominální ceny spadly o 10–15 % a po započtení inflace je reálná ztráta investorů ještě hlubší.

Výraznou anomálií je Polsko. Zatímco okolní trhy v letech 2023–2024 brzdily, polské ceny prudce vystřelily nahoru — tažené vládním programem dotovaných hypoték („Bezpieczny Kredyt 2 %"), který na trh uměle napumpoval poptávku. Jakmile efekt dotací odezní, trh začíná vykazovat známky lokálního přehřátí.

Lekce z historie: když trhy zamrznou na dekády

Že ceny nemovitostí nemusí růst věčně, ukazuje historie čtyř vyspělých ekonomik, které si prošly tvrdým vystřízlivěním:

Země	Rok cenového vrcholu	Maximální propad	Současný stav (vůči vrcholu)	Doba čekání na zotavení
Španělsko	2007	cca −35 %	cca −20 %	Ani po 17 letech se trh nevrátil
Irsko	2007	cca −60 %	0 % (nominální nula)	Trvalo 16–17 let
Itálie	2008	Postupný strukturální pokles	cca −30 %	Trvalý pokles od roku 2008
Japonsko	1991	Přes −50 %	Hluboko pod vrcholem	Ani po 33 letech se trh nevrátil

Zdrojová data: Bank for International Settlements (BIS), publikováno přes FRED — přesné odkazy na jednotlivé grafy najdete na konci článku.

Španělsko a Irsko zažily před rokem 2008 masivní stavební boom tažený levnými hypotékami. V Irsku se trh zhroutil o 60 % — kdo koupil na vrcholu a financoval dluhem, mohl se dostat do situace, kdy hodnota nemovitosti klesla hluboko pod nesplacenou jistinu úvěru (LTV nad 100 %). Bankám to dává důvod přehodnotit zajištění, v krajním případě požadovat okamžité doplacení části úvěru. Nominální ceny se v Irsku vrátily na úroveň roku 2007 až po bezmála dvou dekádách — po očištění o inflaci a zaplacené úroky jde stále o výraznou reálnou ztrátu. Ve Španělsku jsou ceny i dnes zhruba 20 % pod vrcholem.

Itálie a Japonsko ukazují, že k propadu cen nepotřebujete globální finanční krizi — stačí demografie. Itálie dlouhodobě ztrácí a stárne obyvatelstvo na jihu a ve středu země, lidé se stěhují za prací na sever, což vede k postupnému zlevňování celých oblastí (odtud i známé projekty „domy za 1 euro"). Japonsko je ještě výraznější případ: po splasknutí spekulativní bubliny na počátku 90. let trh klesal přes 15 let a dodnes, o více než 30 let později, se ceny v mnoha oblastech ani nepřiblížily svým historickým maximům. Podobný vzorec — vlivem demografické krize a přebytečné výstavby — začíná vykazovat i Čína (od roku 2021 pokles zhruba o 20 %).

Rozvíjející se trhy: kde ještě dává smysl cashflow

Zatímco saturovaná střední Evropa naráží na strop výnosnosti, kapitál se přesouvá do trhů, které se nacházejí v úplně jiné fázi ekonomického cyklu.

Albánie — růst zde není tažený přehřátými lokálními hypotékami, ale masivním rozvojem turismu, budováním infrastruktury na pobřeží (Vlora, Drač, Saranda) a expanzí silných lokálních i mezinárodních hráčů. Ceny se postupně přibližují evropskému standardu, což pro investora znamená stále otevřený prostor pro kapitálové zhodnocení.

Gruzie (Tbilisi a Batumi) — trh v letech 2022–2024 absorboval masivní příliv migrace a zahraničního kapitálu a dnes přechází do fáze normalizace. U prémiových pobřežních lokalit v Batumi přesto ceny dál rostou tempem přibližně 8–12 % ročně, s cenami novostaveb v rozmezí zhruba 1 500–3 000 USD/m². Hlavním tahákem zůstává nájemní výnos, který středoevropský průměr výrazně překonává.

Průměr země není totéž co konkrétní lokalita

Je důležité mít na paměti, že výše uvedená makroekonomická data jsou celonárodní agregované průměry. Realitní trh je ale ze své podstaty extrémně lokální mikrotrh.

I v období, kdy španělský trh v průměru ztrácel 35 %, si některé prémiové pobřežní resorty nebo lukrativní čtvrti — kam se stahoval silný zahraniční i vnitrostátní kapitál — dokázaly držet hodnotu mnohem stabilněji. Podobně je to v Itálii: vylidňování venkova stahuje celonárodní průměr dolů, zatímco prosperující severská byznysová centra žijí odlišnou realitou. Silné lokální ekonomické fundamenty dokážou investici ochránit i proti negativnímu národnímu trendu.

Co si z toho odnést

Z výše uvedeného neplyne, že by se do nemovitostí nemělo investovat. Ukazuje to ale, že vsadit všechno na jednu kartu — jeden trh, jednu zemi, vysokou páku — je riziko, které historie opakovaně trestala.

Finanční páka je dvousečná. Vysoké LTV skvěle funguje v rostoucím trhu, kde násobí zisky. V stagnujícím nebo klesajícím trhu se obrací proti investorovi.
Cashflow je král. Nemovitost musí dávat matematický smysl už v den nákupu, ne až za pět let při výhodném prodeji. Nájem by měl ideálně generovat pozitivní měsíční tok peněz, minimálně by měl být neutrální.
Diverzifikace a likvidita. Nemovitosti tvoří stabilní, ale málo likvidní základ portfolia. Kombinace s likvidnějšími aktivy dává prostor ustát slabší roky realitního trhu, aniž by investor musel prodávat ve špatný čas.

Historie se neptá, co si myslíme, že je spravedlivé — ukazuje, že ceny nemovitostí mohou nerůst i celé desítky let. Úspěšný přístup nespočívá v ignorování tohoto rizika, ale v přípravě na něj: zdravé zadlužení, důraz na reálný výnos a rozkročení napříč trhy, které se nacházejí v různých fázích cyklu.

Zdroje dat

Grafy reálných (o inflaci očištěných) cen nemovitostí — Bank for International Settlements, publikováno na FRED (Federal Reserve Bank of St. Louis):

Údaje o Albánii a Gruzii vycházejí z reportů lokálních investičních a analytických institucí, které tyto trhy sledují — u rozvíjejících se ekonomik zatím nejsou v takovém detailu pokryté globálními databázemi jako FRED.