Náklady na investiční nemovitost | Výnos z pronájmu

Náklady na investiční nemovitost: Jak spočítat skutečný výnos z pronájmu

Cena nemovitosti je jen začátek. Pokud kupujete nemovitost jako investici, je potřeba počítat také s náklady spojenými s jejím vlastnictvím a pronájmem.

Dobrou zprávou ale je, že ani po jejich započtení může být investice do nemovitosti velmi zajímavá. Klíčem je pouze pracovat s realistickými čísly a nespoléhat se pouze na hrubý výnos uvedený v nabídce.

Jaké jsou náklady na investiční nemovitost?

Při koupi nemovitosti jako investice je potřeba počítat s náklady, které přicházejí nejen při samotném nákupu, ale také během jejího vlastnictví a pronájmu.

Mezi nejčastější patří:

• daň z nemovitosti
• správa a servisní poplatky
• pojištění
• daň z příjmu z pronájmu
• údržba a opravy
• období bez nájemníků
• náklady spojené s vlastním využitím nemovitosti

Tyto náklady samozřejmě snižují výsledný výnos. Neznamená to ale, že by investice přestávala dávat smysl. U dobře vybrané nemovitosti může být čistý výnos i po jejich započtení velmi zajímavý.

1. Roční daň z nemovitosti

Daň z nemovitosti se v jednotlivých zemích liší podle lokality, typu nemovitosti a její hodnoty.

V některých destinacích, kde působíme, jsou průběžné náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti nižší než v Česku.

2. Správa nemovitosti a servisní poplatky

Pokud nemovitost kupujete jako investici a nechcete se o její provoz starat sami, můžete využít profesionální správu nemovitosti.

Správcovská společnost může zajišťovat například:

• komunikaci s nájemníky
• check-in a check-out
• úklid
• údržbu nemovitosti
• řešení běžných oprav
• správu krátkodobých pronájmů
• marketing a obsazování nemovitosti

Za tyto služby se obvykle platí fixní částka nebo procento z příjmů z pronájmu.

3. Pojištění

Pojištění nemovitosti je další náklad, na který se při výpočtu výnosu často zapomíná.

Cena pojištění závisí především na typu nemovitosti, její hodnotě a lokalitě.

4. Daň z příjmu z pronájmu

Výnos z pronájmu neznamená automaticky čistý zisk.

Příjem z pronájmu může podléhat zdanění v zemi, kde se nemovitost nachází. Konkrétní režim se liší podle země, typu pronájmu a dalších okolností.

5. Náklady na údržbu a opravy

Ani nová nemovitost neznamená absolutně nulové provozní náklady. Výhodou nových developerských projektů ale je, že lze obecně očekávat výrazně nižší výdaje na větší opravy a údržbu v prvních letech vlastnictví.

U starších nemovitostí může být naopak potřeba počítat s náklady na rekonstrukce, výměnu technologií, spotřebičů nebo další opravy.

Výhoda novostavby: Při správném výběru projektu lze očekávat nižší náklady na větší opravy v prvních letech investice.

6. Neobsazenost nemovitosti

Žádná nemovitost není pronajata 365 dní v roce.

Při výpočtu výnosu je proto vhodné počítat s určitou rezervou na období, kdy nemovitost nemá nájemníka nebo čeká na dalšího hosta.

7. Náklady na vlastní využití

Pokud chcete nemovitost část roku využívat sami, je potřeba počítat také s tím, že v daném období nebude generovat příjem z pronájmu.

Na druhou stranu právě možnost vlastní rekreace je jednou z výhod investičních nemovitostí v atraktivních zahraničních destinacích.

Modelový výpočet: Nemovitost za 100 000 EUR

Pro lepší představu si ukážeme jednoduchý modelový příklad nemovitosti v hodnotě 100 000 EUR.

Předpokládejme, že nemovitost generuje hrubý příjem z pronájmu 8 000 EUR ročně.

Modelové náklady:

• Správa a servis: 2 400 EUR
• Daň z nemovitosti: 50 EUR
• Pojištění: 100 EUR
• Celkem: 2 550 EUR

Výsledek:

8 000 EUR hrubý příjem
− 2 550 EUR uvedené náklady
= 5 450 EUR

To představuje 5,45 % roční výnos z pořizovací ceny 100 000 EUR před případným zdaněním příjmu z pronájmu a dalšími individuálními náklady.

Hrubý výnos není čistý výnos. Ale ani po započtení běžných nákladů nemusí výnos spadnout na úroveň, která by investici činila nezajímavou.

Jak spočítat skutečný výnos z pronájmu?

Hrubý výnos lze orientačně vypočítat takto:

Roční příjem z pronájmu ÷ pořizovací cena nemovitosti × 100

Pro reálnější pohled je ale potřeba odečíst náklady spojené s vlastnictvím a pronájmem.

Právě proto při hodnocení investice sledujeme nejen to, kolik může nemovitost vydělat, ale také kolik stojí její provoz.

I po započtení nákladů může být investice velmi zajímavá

Náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti jsou přirozenou součástí každé realitní investice. Důležité je o nich vědět předem a zahrnout je do výpočtu.

Neměly by ale zastínit to podstatné: kvalitně vybraná investiční nemovitost může i po započtení těchto nákladů nabídnout velmi zajímavý výnos.

Navíc může investor získat další výhody — například dlouhodobé zhodnocení nemovitosti, vlastní využití atraktivní destinace nebo diverzifikaci majetku mimo český trh.

Přes všechna tato úskalí proto může být investice do zahraniční nemovitosti stále velmi zajímavou součástí investičního portfolia. Důležité je pouze předem znát všechny náklady a pracovat s realistickými čísly.

Nevíte, jaký může být skutečný výnos konkrétní nemovitosti?

Pošlete nám nabídku, o které uvažujete. Spočítáme vám nejen očekávaný výnos z pronájmu, ale také náklady na správu, servis, pojištění a další provozní výdaje.

Získáte tak realističtější pohled na to, kolik vám investice může skutečně vydělat.

Chcete spočítat výnos konkrétní nemovitosti? Kontaktujte nás →